محدودیت دامنه نوسان صندوق‌های املاک؛ فرصت‌ها و تهدیدها

به گزارش پیشگام اقتصاد، دامنه نوسان قیمت صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) در بازار صندوق‌های قابل معامله (ETF)، از روز دوشنبه ۱۱مردادماه ۱۴۰۳، از مثبت و منفی ۱۰ درصد به مثبت و منفی ۳ درصد کاهش خواهد یافت.

این تصمیم از سوی مدیریت عملیات بازار ابزارهای نوین مالی، با هدف مدیریت نوسانات و جلوگیری از رفتارهای هیجانی در معاملات صندوق‌های املاک اتخاذ شده است.

کاهش دامنه نوسان، اگرچه در ظاهر اقدامی احتیاطی برای کنترل نوسانات پرریسک است، اما در باطن می‌تواند تبعات دوگانه‌ای برای بازار سرمایه و سرمایه‌گذاران خرد و حرفه‌ای به‌دنبال داشته باشد.

مزایای تصمیم:

. کاهش نوسانات هیجانی: معاملات اخیر برخی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با رشد و افت‌های غیرمنطقی همراه بود که کاهش دامنه نوسان می‌تواند جلوی آن را بگیرد.

. جلوگیری از حباب قیمتی: این ابزار نوظهور ممکن است هدف رفتارهای سفته‌بازانه قرار گیرد. کنترل دامنه نوسان، تا حدودی می‌تواند ابزاری مفید برای مدیریت هیجان در معاملات صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات باشد.

. تقویت اعتماد عمومی: سرمایه‌گذاران خرد در مواجهه با نوسانات تند ممکن است اعتماد خود به بازار سهام را از دست بدهند. کاهش دامنه نوسان صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات تا حدودی می‌تواند نوسانات تند این صندوق‌ها را مهار و در نتیجه سیگنال اطمینان به بازار است.

چالش‌های بالقوه:

. کاهش نقدشوندگی: با محدود شدن دامنه نوسان این صندوق‌ها، فاصله بین خریدار و فروشنده بیشتر می‌شود و معاملات کمتری شکل می‌گیرد.

. کُندی در کشف قیمت واقعی: صندوق‌هایی که دارایی‌های ملکی‌شان در حال رشد یا افت است، نمی‌توانند به‌سرعت قیمت خود را به‌روز کنند.

. افت جذابیت برای سرمایه‌گذاران ریسک‌پذیر: نوسان بالا، فرصت سودآوری بیشتری برای برخی فعالان بازار فراهم می‌کرد. محدودیت جدید، انگیزه آنها را کاهش می‌دهد.

نگاهی تطبیقی به REITها در جهان

در کشورهای پیشرفته، صندوق‌های املاک(REITها) از دهه‌ها پیش به‌عنوان ابزار سرمایه‌گذاری بلندمدت، با شفافیت بالا و بازدهی پایدار شناخته می‌شوند. در آمریکا، ژاپن و سنگاپور، ده‌ها REIT با میلیاردها دلار دارایی فعال هستند که به صورت تخصصی روی مراکز خرید، بیمارستان، دیتا سنتر یا انبارهای لجستیکی سرمایه‌گذاری می‌کنند.

در ایران اما بازار REIT نوپاست. با راه‌اندازی نخستین صندوق‌ها در سال ۱۴۰۱، تجربه جدیدی در جذب سرمایه‌های خرد برای ورود به بازار املاک آغاز شده است. با این حال، چالش‌هایی مانند عدم شفافیت کافی، کمبود صندوق‌های بازارگردان، عدم دسترسی سریع به NAV و عدم تنوع در سبد املاک، نیازمند توجه جدی نهادهای نظارتی است.

در مجموع باید گفت محدودسازی دامنه نوسان صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به ۳ درصد را باید اقدامی محافظه‌کارانه در مرحله گذار بازار REIT در ایران عنوان کرد. این تصمیم می‌تواند جلوی هیجانات ابتدایی را بگیرد، اما باید با سیاست‌های مکمل مانند افزایش شفافیت اطلاعات و NAV واقعی، تقویت بازارگردانی حرفه‌ای، مشوق‌های مالیاتی، تنوع‌بخشی به نوع دارایی‌ها و … همراه شود تا این ابزار نوین بتواند نقش واقعی خود را در تامین مالی مسکن و توسعه سرمایه‌گذاری غیرمستقیم ایفا کند.