مهمترین چالش بر سر اجرای قانون مالیات از خانه های خالی چیست؟

به گزارش پیشگام اقتصاد، اخذ مالیات از خانه‌های خالی، یکی از سیاست‌های کلیدی دولت‌ها برای مهار احتکار و سوداگری در بازار مسکن محسوب می‌شود. هدف اصلی این سیاست، واداشتن مالکان به عرضه فعال املاک خود به بازار و جلوگیری از بلوکه‌شدن واحدهای قابل سکونت است؛ اما تجربه اجرایی این سیاست در کشور ما نشان می‌دهد که تحقق آن با موانع و چالش‌های جدی روبه‌رو است.

نیم‌نگاهی به آمار و وضعیت اسناد ملکی

طبق اعلام مراجع رسمی، ایران حدود ۲۵ میلیون واحد مسکونی دارد که از این تعداد، نزدیک به ۱۲.۵ میلیون واحد، فاقد سند رسمی‌اند.

حدود ۲۰ میلیون ملک بدون سند رسمی در کشور

از سوی دیگر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک گفته است، آمار دقیقی از قولنامه‌های عادی در کشور نداریم.ولی برآوردمان این است که حدود ۲۰ میلیون، ملک فاقد سند رسمی و دارای سند عادی در کشور داریم.

این یعنی حداقل نیمی از کل املاک کشور بدون ثبت رسمی باقی مانده‌اند؛ مسأله‌ای که نه‌تنها احراز مالکیت را دشوار می‌کند، بلکه دولت را از شناسایی و رهگیری دقیق این املاک محروم می‌سازد. ریشه این مشکل به ساخت‌وسازهای غیرمجاز، معاملات قول‌نامه‌ای و ضعف‌های تاریخی نظام ثبتی کشور بازمی‌گردد، جایی که ملک صرفاً با قبض برق یا آب در سطح محلی اثبات می‌شود، بدون آنکه وارد شبکه رسمی اسناد شود.

 پراکندگی داده‌ها: مانع جدی برای اجرای سیاست‌ها

از دیگر چالش‌های مهم، پراکندگی و ناقص‌بودن داده‌های ملکی است. اطلاعات املاک در سامانه‌های مختلفی مانند سازمان ثبت اسناد، شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی، و حتی شرکت‌های برق و آب ثبت می‌شود. اما این سامانه‌ها با یکدیگر اتصال ندارند و هر یک تصویری ناقص و مجزا از بازار مسکن ارائه می‌دهند. این وضعیت منجر شده است که در بسیاری از موارد، یک ملک در چند سامانه با اطلاعات متناقض ثبت شود یا اساساً در هیچ سامانه‌ای ثبت نباشد؛ و این دوگانگی، زمینه‌ساز فرار مالیاتی و فرصت‌طلبی‌های گسترده شده است.

چالش اثبات «خالی‌بودن» ملک

حتی در مواردی که مالکیت رسمی املاک مشخص و شناسایی می‌شود، اثبات خالی‌بودن یک واحد مسکونی کار ساده‌ای نیست. بسیاری از خانه‌های خالی برای سرمایه‌گذاری، مهاجرت، یا به‌عنوان خانه دوم نگهداری می‌شوند و ابزارهای فنی دقیق برای پایش و راستی‌آزمایی سکونت یا عدم سکونت در آنها وجود ندارد. به همین دلیل، مالیات بر خانه‌های خالی وارد یک پیچیدگی عملیاتی جدی می‌شود که فراتر از صرفاً شناسایی مالک است.

گام‌های دولت و سازمان امور مالیاتی

سازمان امور مالیاتی کشور، برای مقابله با این چالش‌ها، اقداماتی را در دستور کار قرار داده است.

از جمله:

برگزاری نشست‌های مشترک با وزارت راه و شهرسازی برای یکسان‌سازی داده‌ها؛

برنامه‌ریزی برای طراحی یک سامانه ملی و یکپارچه که تمامی اطلاعات املاک از مرحله ساخت تا بهره‌برداری و مصرف آب و برق را برخط و دقیق ثبت کند؛

تشویق مالکان به دریافت سند رسمی و تسهیل فرآیندهای ثبت اسناد؛

تدوین سیاست‌ها و مقررات جدید برای محدودکردن معاملات غیررسمی و شفاف‌سازی مالکیت.

سخنگوی سازمان امور مالیاتی کشور اخیراً اعلام کرده است که علی‌رغم تلاش‌های گسترده، همچنان نبود اطلاعات متمرکز، ناهماهنگی بین داده‌های دستگاه‌های مختلف، و خلأهای قانونی، موانع اصلی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی محسوب می‌شوند.

اهمیت زیرساخت‌های داده‌ای و ثبتی

واضح است که بدون اصلاح و تقویت زیرساخت‌های داده‌ای و ثبتی کشور، اخذ عادلانه و کارآمد مالیات بر خانه‌های خالی عملاً ناممکن است. نبود اسناد رسمی و بانک اطلاعاتی متمرکز، نه‌تنها این سیاست خاص، بلکه هرگونه سیاست‌گذاری کلان در حوزه مسکن را ناکارآمد ساخته و مسیر را برای سوءاستفاده‌ها و نارضایتی‌های اجتماعی هموار کرده است.

کارشناسان معتقدند برای موفقیت این طرح، باید ابتدا فرآیند صدور سند رسمی برای دارندگان ملک تسهیل شود و پایگاه‌های اطلاعاتی املاک به‌صورت جامع و آنلاین توسعه پیدا کنند. همچنین برخورد قاطع با معاملات غیررسمی و تدوین مشوق‌هایی برای ترغیب صاحبان خانه به ورود اطلاعات خود به سامانه‌های رسمی، از دیگر محورهای مهم سیاست‌گذاری در این حوزه است.

نیاز به عزم ملی و هماهنگی بین‌دستگاهی

اگرچه دولت و قانون‌گذار عزم خود را برای وضع و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی جزم کرده‌اند، اما واقعیت این است که تحقق این هدف بدون هماهنگی کامل بین همه نهادها — از سازمان ثبت اسناد و شهرداری‌ها گرفته تا وزارتخانه‌ها و شرکت‌های خدمات‌رسان — و بدون همکاری فعال شهروندان، ممکن نخواهد بود.

اگر این مسیر به‌خوبی طراحی و پیاده‌سازی شود، نه‌تنها مالیات بر خانه‌های خالی به ابزاری مؤثر برای مهار سوداگری و احتکار مسکن بدل می‌شود، بلکه شفافیت و سلامت بازار ملک ارتقا یافته و گام بزرگی به‌سوی تعادل و ساماندهی بازار مسکن برداشته خواهد شد.