با ۵ میلیارد تومان چه خانه‌ای در تهران می‌توان خرید؟

بازار مسکن تهران در سال‌های اخیر تحت تأثیر رشد مستمر قیمت‌ها، کاهش ساخت‌وساز و افت قدرت خرید خانوارها با تغییرات قابل توجهی مواجه شده است. از یک سو عرضه واحدهای نوساز و میان‌متراژ کاهش یافته و از سوی دیگر افزایش هزینه‌های زندگی و تورم، توان متقاضیان مصرفی را برای ورود به بازار خرید مسکن محدود کرده است. نتیجه این روند آن بوده که بودجه‌هایی که تا چند سال پیش امکان خرید واحدی مناسب در مناطق مصرفی شهر را فراهم می‌کرد، اکنون تنها پاسخگوی خرید واحدهای کوچک‌متراژ یا دارای سن بنای بالا در مناطق ارزان‌تر پایتخت است.

بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که تا سال گذشته با بودجه‌ای در حدود ۵ تا ۶ میلیارد تومان امکان خرید واحدهای دوخوابه و دارای امکاناتی نظیر پارکینگ، آسانسور و انباری در برخی مناطق مصرفی تهران از جمله مناطق ۷، ۱۰ و ۱۱ وجود داشت؛ اما اکنون و در واپسین روزهای بهار ۱۴۰۵، چنین بودجه‌ای عمدتاً امکان خرید واحدهایی با متراژ پایین، سن بنای بالا و در برخی محله‌های جنوبی شهر را فراهم می‌کند.

البته باید توجه داشت که مبنای این بررسی، قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در آگهی‌های فروش است و در حال حاضر آمار رسمی و به‌روز از قیمت معاملات قطعی در دسترس نیست.

بازار با کمبود واحدهای متناسب با توان مالی خانوارهای متوسط روبه‌روست

این شرایط در حالی رقم خورده که بازار مسکن طی ماه‌های گذشته با رکود معاملاتی نیز مواجه بوده است. بسیاری از مالکان با توجه به انتظارات تورمی حاضر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی نیستند و در مقابل، بخش قابل توجهی از خریداران نیز توان تأمین منابع مالی مورد نیاز برای خرید را ندارند. در نتیجه حجم معاملات در سطح پایینی قرار گرفته و فاصله میان قیمت‌های پیشنهادی و توان خرید متقاضیان افزایش یافته است.

بررسی فایل‌های موجود نشان می‌دهد که در محله سلسبیل جنوبی، واحدی ۳۵ متری با ۲۵ سال سن بنا و دارای انباری با قیمت ۵ میلیارد تومان آگهی شده است. همچنین در محله جیحون، آپارتمانی ۳۵ متری، ۱۹ سال ساخت، دارای پارکینگ و انباری و واقع در طبقه سوم، با قیمت ۴ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان به فروش گذاشته شده است.

در محله مسعودیه نیز واحدی ۵۰ متری با ۳۰ سال سن بنا و دارای انباری، ۴ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در سعیدآباد نیز آپارتمانی ۶۲ متری، ۱۶ سال ساخت و دارای انباری، با قیمت ۵ میلیارد تومان عرضه شده است.

در خانی‌آباد، واحدی ۶۱ متری و ۱۵ سال ساخت که فاقد پارکینگ، آسانسور و انباری است، با قیمت ۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان فایل شده است. همچنین در جوادیه، آپارتمانی ۳۹ متری با ۲۴ سال سن بنا و بدون آسانسور، پارکینگ و انباری، با قیمت ۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان به فروش می‌رسد.

نگاهی به مشخصات این فایل‌ها نشان می‌دهد که بخش عمده واحدهای قابل خرید با بودجه ۵ میلیارد تومان در تهران یا متراژی کمتر از ۶۰ متر مربع دارند یا از سن بنای بالایی برخوردارند. در بسیاری از موارد نیز واحدها فاقد امکاناتی نظیر پارکینگ و آسانسور هستند؛ امکاناتی که تا چند سال پیش جزء ویژگی‌های معمول آپارتمان‌های مصرفی محسوب می‌شدند. این مسئله نشان می‌دهد که متقاضیان مصرفی برای خانه‌دار شدن ناچارند از بخشی از استانداردهای مورد انتظار خود صرف‌نظر کنند.

همزمان کاهش عرضه مسکن نیز بر شرایط بازار تأثیر گذاشته است. آمارهای رسمی از افت صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران حکایت دارد؛ موضوعی که می‌تواند در سال‌های آینده به کاهش بیشتر عرضه واحدهای مسکونی و تشدید فشار قیمتی منجر شود. در چنین شرایطی، بازار بیش از گذشته با کمبود واحدهای متناسب با توان مالی خانوارهای متوسط روبه‌رو شده است.

از سوی دیگر، افزایش هزینه تأمین مسکن باعث شده بخشی از تقاضای خرید به سمت بازار اجاره هدایت شود. در ماه‌های اخیر نیز نشانه‌هایی از رشد تقاضا برای واحدهای کوچک‌متراژ، اتاق‌های اجاره‌ای و حتی سکونت اشتراکی در برخی مناطق تهران مشاهده شده است؛ روندی که از کاهش توان مالی خانوارها و دشوارتر شدن دسترسی به مسکن مناسب حکایت دارد.

در مجموع بررسی فایل‌های فروش نشان می‌دهد که بودجه ۵ میلیارد تومانی که تا چندی پیش می‌توانست گزینه‌های متنوعی را در مناطق میانی تهران در اختیار خریداران قرار دهد، اکنون عمدتاً به واحدهای کوچک‌متراژ، قدیمی و واقع در مناطق جنوبی شهر محدود شده است.

تداوم رشد قیمت مسکن در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، موجب شده مسیر خانه‌دار شدن برای بسیاری از متقاضیان مصرفی، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها، دشوارتر از گذشته شود؛ موضوعی که در صورت ادامه روند فعلی می‌تواند شکاف میان درآمد خانوارها و هزینه تأمین مسکن را بیش از پیش افزایش دهد.